“Zodra je gaat verdichten ligt er een kans om de openbare ruimte en ook de plinten van gebouwen als publieke voorziening mee te nemen. Zaak is wel dat je daar goede arrangementen voor verzint”, zegt Van Bueren, hoogleraar management van stedelijke ontwikkeling, in vakblad Stedelijk Interieur.

(Vastgoed)ontwikkeling enerzijds, en inrichting en beheer van de openbare ruimte anderzijds, kúnnen en mógen volgens Van Bueren niet los van elkaar worden gezien. Vandaar de titel ‘Openbare ruimte in de verdichte stad als governance-vraagstuk: nieuwe arrangementen voor ontwikkeling, inrichting en beheer’ van haar keynote presentatie op het Stedelijk Interieur Congres op donderdag 8 september 2022.

‘Ik denk dat stedelijke verdichting en een gezonde, kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte niet met elkaar in tegenspraak hoeven te zijn. Als je het proces goed inricht, kan verdichting zelfs leiden tot kwalitatief hoogwaardigere openbare ruimte’, zegt Van Bueren in Stedelijk Interieur.

In een bouwcultuur, waarbij meters bvo (bruto vloeroppervlakte) leidend zijn, worden energie, materiaalgebruik, milieu, en sociale ambities zoals een gezonde openbare ruimte volgens de Delftse hoogleraar gezien als ‘extra’s’ bovenop het eigenlijke programma . Ze worden vaak geframed als het ‘stapelen van ambities’. ‘Ik vind dat zelf een fundamenteel verkeerd begrip van wat er nodig is om een gebied te ontwikkelen.’

‘Wat als we het nu eens omdraaien en je kijkt naar een gebied. Wat zijn de basisvereisten die we nodig hebben? Hoeveel waterberging, lokale energieopwekking, kwaliteit willen we realiseren? Welke voorzieningen in het openbaar domein wil je eventueel nog realiseren? Vervolgens kun je kijken wat voor programma daarbij past of mogelijk is. Dat is een heel andere uitgangspositie.’

De draagkracht van een gebied zou volgens de hoogleraar centraal moeten staan in plaats van dat er volgens haar van wordt uitgegaan dat je de draagkracht kunt aanpassen. Het probleem is wel dat publieke waarden zich moeilijk laten monetariseren waardoor de financiering lastig is.

‘De urgentie om te bouwen is op het moment veel groter dan te investeren in de openbare ruimte. Daarbij is de druk om alles wat de voortgang van het bouwproces ook maar enigszins kan belasten weg te snijden uit de besluitvorming. Openbare ruimte, de aanleg, maar vooral het beheer ervan, wordt al snel als onoverkomelijke kostenpost gezien, waar voor de ontwikkelaars geen tastbare waarde tegenover staat.’

Van locatie-locatie-locatie, naar klimaatadaptatie-klimaatadaptatie
Die blik op financiën kan veranderen. “De prijselasticiteit van gebouwen zit ‘m nu nog vooral in de locatie en minder in kwaliteit. Maar je ziet nu al de eerste aanwijzingen in het buitenland dat een slechte waterhuishouding of een risicovolle plaats de prijs van woningen negatief beïnvloedt. Het is de vraag in hoeverre bijvoorbeeld in Limburg, waar vorig jaar overstromingen waren, zich dat prijseffect zich ook gaat voordoen. Ik denk dat we nog een paar jaar moeten wachten en dat dit ook hier het geval zal zijn, mede omdat ook hypotheekverstrekkers, financiële instellingen en vastgoedbeleggers een klimaattoets moeten doen. Dan wordt een klimaatadaptieve openbare ruimte van cruciaal belang.’